LÍMITES A AIRBNB EN EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA

El auge de plataformas como Airbnb ha generado una compleja problemática jurídica que involucra múltiples dimensiones legales y sociales en Colombia. Este fenómeno, impulsado por el crecimiento del turismo y la economía colaborativa, ha transformado la dinámica de los alquileres temporales, planteando desafíos significativos para el régimen de propiedad horizontal, establecido en la Ley 675 de 2001.

En Colombia, la propiedad horizontal se configura como una manifestación del derecho absoluto y pleno de dominio, albergando tanto los derechos y obligaciones de los propietarios en relación con los bienes individuales (bienes privados) como los derechos sobre la copropiedad. Sin embargo, la falta de una regulación específica e integral para plataformas como Airbnb ha creado un vacío normativo que genera conflictos entre los derechos de los propietarios individuales y las restricciones del régimen de propiedad horizontal. Uno de los principales conflictos surge de la tensión entre el derecho a la propiedad privada y las normas de convivencia establecidas en los reglamentos de propiedad horizontal.

El artículo 18 de la Ley 675 de 2001 establece que los propietarios deben respetar la destinación de los bienes privados, lo que a menudo entra en conflicto con el uso temporal turístico promovido por Airbnb. En propiedades destinadas exclusivamente a uso residencial, la operación de Airbnb puede considerarse una violación del reglamento, generando sanciones internas y responsabilidad civil.

Además, el flujo constante de huéspedes temporales puede afectar la seguridad y el control de acceso en edificios residenciales, así como generar molestias a los demás copropietarios debido al desconocimiento de las normas de convivencia. Esto plantea interrogantes sobre la suficiencia de las verificaciones de identidad y el monitoreo por parte de la plataforma, así como sobre la capacidad de los administradores para regular estas nuevas formas de uso de las propiedades.

Otro aspecto problemático es la compatibilidad de Airbnb con el ordenamiento civil tradicional colombiano. Mientras que el Código Civil establece el arrendamiento como un acuerdo de largo plazo, con protecciones para los arrendatarios, Airbnb opera bajo un modelo de alojamiento temporal que se asemeja más a un servicio hotelero. Esto genera diferencias en aspectos cruciales, como las formalidades contractuales, los mecanismos de resolución de conflictos y el régimen de responsabilidades.

En el ámbito tributario, la tributación de los ingresos generados a través de Airbnb ha generado incertidumbre, debido a su naturaleza de intermediación digital. Aunque la Resolución 113 de 2020 de la DIAN intenta abordar este vacío legal, persisten desafíos en su implementación y control efectivo.

Ante este panorama, se requiere un marco regulatorio claro que armonice las nuevas dinámicas del alquiler temporal digital con los principios tradicionales de la propiedad horizontal, garantizando la seguridad jurídica y la convivencia pacífica. Este marco debe abordar aspectos como la necesidad de seguros especializados, las implicaciones fiscales, la gestión de áreas comunes y los mecanismos de resolución de conflictos.

Asimismo, es fundamental que las comunidades de propietarios puedan adaptar sus reglamentos internos para regular el uso de Airbnb, estableciendo requisitos para los anfitriones, límites de tiempo para los alquileres y medidas de seguridad. No obstante, estas adaptaciones deben respetar los derechos de todos los copropietarios y garantizar un equilibrio entre los intereses individuales y colectivos.

En conclusión, la regulación de Airbnb en propiedades horizontales colombianas exige un enfoque multidimensional que considere los aspectos legales, sociales y económicos involucrados. Solo a través de un marco normativo claro y actualizado será posible aprovechar los beneficios de la economía colaborativa sin comprometer la convivencia y la seguridad en las comunidades residenciales.